Due diligence

Co za vás děláme jako vaše realitní kancelář

Due diligence, zkráceně DD, znamená prověření s náležitou péčí. V kontextu dubajského nákupu jde o to, aby všechno, co je klientovi prezentováno, bylo reálné a dohledatelné. Je to první kontrola, kterou náš tým v BuyDubai dělá u každého projektu, než ho vůbec zařadíme do nabídky klientovi.

Tato kapitola vám ukazuje, co za vás konkrétně děláme a proč. Rozdělili jsme ji do pěti oblastí: projekt, developer, escrow, makléř a právně-daňoví partneři. U každé oblasti najdete, na co se díváme, jakou váhu to má a co z toho pro vás jako klienta vyplývá. Po přečtení budete rozumět detailům, které vám během spolupráce předáváme, a dostanete nástroje, abyste si mohli klást informované otázky.

Zároveň připravujeme naši standardní interní DD do podoby sdíleného nástroje. Na konci kapitoly najdete odkaz na samostatný 50-bodový pre-purchase checklist, který jsme zveřejnili jako tisknutelný dokument. Pokud si chcete udělat nezávislou kontrolu, stáhnout ho do PDF, vzít ho s sebou na schůzku nebo jen vidět, v jakém detailu náš tým pracuje, je k dispozici.

Důležité upozornění hned na úvod: DD nezaručuje úspěch investice. Dobře provedená DD ale dramaticky snižuje riziko těch největších katastrof, jako jsou podvodné projekty, nelicencovaní makléři nebo developeři bez historie. Je to pojistka, ne věštecká koule.

1. Ověření projektu v Dubai REST

Dubai REST je oficiální mobilní aplikace Dubai Land Departmentu. Zpřístupňuje veřejně dostupná data o projektech, makléřích, Title Deedech, Ejari smlouvách a dalších záznamech z realitního trhu. Je zdarma, funguje na iOS i Androidu a pro většinu hledání nevyžaduje registraci.

U každého projektu, který s klientem řešíme, si ověřujeme následující body. Všechny umíme doložit screenshoty nebo záznamy z aplikace, takže pokud chcete vidět konkrétní data k projektu, který vám nabízíme, stačí se zeptat a podklady vám pošleme.

Co v aplikaci kontrolujeme:

• Oficiální registraci projektu u RERA (Real Estate Regulatory Agency), což je divize DLD. Každý off-plan projekt v Dubaji musí být registrovaný a mít přidělené RERA project number i escrow účty. Pokud projekt v Dubai REST ani nenajdeme, automaticky ho z nabídky vyřazujeme. Bez registrace neexistuje legální ochrana.
• Developera, který projekt staví. Kontrolujeme shodu jména ve smlouvě s údajem v aplikaci, trade licenci a kontaktní údaje.
• Procento dokončenosti u off-plan projektů. Aktuální pokrok výstavby je reportovaný developerem a ověřený RERA.
• Plánované datum handoveru. Oficiální datum, nikoli to, co říká prodejce ve showroomu.
• Escrow účty přidělené projektu. Jméno banky, čísla účtů, stav peněžních prostředků. Vidíme, kolik už bylo uvolněno a kolik je ještě zablokováno.

Pokud si chcete ověřit sami

Řada našich klientů ocení, že si může data ověřit nezávisle. Dubai REST je volně dostupná aplikace, ověření trvá pár minut.

1. Stáhněte si Dubai REST z App Store nebo Google Play.
2. Otevřete aplikaci a můžete kliknout na Guest mode, bez registrace.
3. V menu vyberte sekci Real Estate Services, pak Project Status Inquiry.
4. Vložte název projektu nebo RERA project number, který jsme vám poslali v podkladech.
5. Otevře se karta projektu se všemi výše uvedenými údaji.

2. Ověření developera

Developer je u off-plan projektu klíčová strana. Na něm závisí, jestli se stavba dokončí, kdy, v jaké kvalitě a s jakými materiály. U hotových bytů je méně kritický, protože byt už existuje, ale jeho reputace se projevuje ve stavu budovy, ve skutečných nákladech na service charge a v případných skrytých vadách.

Náš tým udržuje interní databázi dubajských developerů s následujícími informacemi:

• Počet dokončených projektů v Dubaji.
• Průměrné zpoždění u historických projektů, tedy rozdíl mezi původně avizovaným datem handoveru a skutečným převzetím. Kvalitní developer se obvykle pohybuje v pásmu 3 až 9 měsíců. Nad 12 měsíců už začíná být strukturální problém.
• Historie sporů a zákaznických stížností z RERA záznamů.
• Finanční zdraví, pokud je developer veřejně obchodovaný (DAMAC na Dubai Financial Market, Emaar Properties a další publikují kvartální zprávy).
• Naše subjektivní hodnocení kvality provedení z praxe, tedy jak vypadají jejich reálně postavené projekty.

U každého projektu, který klientovi doporučujeme, máme tato data připravená. Pokud si chcete udělat vlastní obrázek nebo porovnat několik developerů, stačí si o podklady říci.

Kvalita provedení: jak se k ní dostat na dálku

Nejcennější informace o developerovi je, jak vypadá jeho skutečné dílo po několika letech provozu. Pro většinu českých a slovenských klientů, kteří v rané fázi rozhodování v Dubaji fyzicky nejsou, to řešíme takto:

• Detailní fotografie a videa z dokončených projektů. Máme je buď z vlastních prohlídek, nebo od klientů, kteří v těchto projektech reálně bydlí, případně mají byty ve správě přes nás.
• Virtuální prohlídka přes videohovor na vyžádání. Náš kolega projde reálným bytem a komentuje kvalitu materiálů, stav společných prostor, funkčnost amenities a drobné detaily, které z fotografií neuvidíte.
• Reference od stávajících vlastníků. Po domluvě vám můžeme zprostředkovat krátký rozhovor s klientem, který vlastní byt ve stejném nebo podobném projektu. Slyšíte realistický pohled z první ruky.
• Fyzická prohlídka při návštěvě Dubaje. Pokud plánujete cestu ještě před podpisem nebo po něm, ideálně to zkombinujeme s obhlídkou hotových projektů. Je to nejhodnotnější formát, ale rozhodně ne podmínka. Řada našich klientů nakupuje kompletně na dálku, od první konzultace až po handover, a výsledek je stejně kvalitní.

Konkrétní body, na které se při hodnocení kvality díváme: kuchyně (materiály, kvalita spotřebičů, design, dřez), koupelna (baterie, keramika, stav izolace, odvětrávání), okna a dveře (těsnění, tichost, kvalita hliníku, mechanismy), podlahy (vlysy, keramika nebo mramor, kvalita položení), klimatizace (funkčnost, hlučnost, ovládání), společné prostory (lobby, bazén, fitness, parkování, úklid, bezpečnost).

Pokud si k některému projektu chcete vyžádat konkrétní fotografie nebo virtuální prohlídku, napište nám. Většinu máme k dispozici okamžitě, pro speciální požadavky umíme obhlídku zorganizovat v řádu dnů.

3. Escrow jako systémová ochrana a jak ji ověřujeme

Escrow je jedna z nejdůležitějších strukturálních ochran dubajského trhu. Zavedla ho vláda po krizi 2008 až 2009 a funguje takto: když klient platí za off-plan projekt, peníze nejdou na firemní účet developera, ale na speciální, regulovaný escrow účet vedený u banky schválené RERA. Z tohoto účtu developer peníze dostává postupně, podle ověřeného pokroku výstavby.

V praxi to vypadá takto. RERA nezávisle ověřuje, že developer dokončil konkrétní fázi stavby (například 10 % základů, potom 30 % hrubé stavby, později dokončení vnitřního hrubého, nakonec finish). Teprve po tomto ověření se odpovídající část peněz developerovi uvolní. Pokud developer uprostřed projektu zkolabuje, zbývající peníze na escrow účtu zůstávají zmrazené. Slouží buď k dokončení projektu jiným developerem, nebo k vrácení kupujícím. Detailní rozbor restrukturalizace projektů po kolapsu developera včetně historických příkladů najdete v B2 Atlas rizik.

Co u escrow kontrolujeme před podpisem

• Escrow účty jsou uvedené v projektové kartě v Dubai REST. Ověřujeme jméno banky (typicky ENBD, ADCB, Mashreq a další schválené banky) a stav prostředků.
• Platební harmonogram ve smlouvě je navázaný přímo na escrow účty. Vaše splátky musí mířit tam, ne na firemní účet developera. Bankovní údaje ve smlouvě musí souhlasit s údaji v Dubai REST. Kontrolujeme to při každém projektu předtím, než jdeme do podpisové fáze.
• Fázování uvolňování peněz je jasně definované. Developer vám musí umět vysvětlit, kolik procent se uvolňuje při kterém milníku. Pokud říká, že se celá částka uvolní hned při rezervaci, něco není v pořádku.

4. Ověření makléře

Realitní makléřství je v Dubaji regulované odvětví. Každý legální makléř musí mít osobní BRN (Broker Registration Number), který vydává RERA, a jeho agentura musí mít platnou realitní trade licenci od DED (Department of Economic Development). Oba údaje lze ověřit za minutu.

Tato sekce se vztahuje na nás stejně jako na kohokoli jiného. Pokud s námi uvažujete o spolupráci, můžete si nás ověřit ve stejném nástroji. Naše BRN čísla i trade licenci agentury vám poskytneme okamžitě při prvním kontaktu, žádné vyptávání nebo výmluvy. Stejné transparentnosti byste se měli dočkat od kteréhokoli legitimního makléře v Dubaji.

Jak ověření funguje

1. Vyžádejte si BRN číslo od makléře. Registrovaný makléř ho má vytisknuté na vizitce, v e-mailovém podpisu a na fyzické RERA kartě, kterou u sebe nosí.
2. Otevřete Dubai REST, jděte do Broker Services, pak Check Broker Card a vložte BRN.
3. Uvidíte jméno makléře, fotografii, aktuální agenturu, platnost licence a status aktivního makléře.
4. Ověřte si také trade licenci agentury. Každá firma má licence s konkrétním seznamem povolených aktivit. Pro realitní makléřství je potřeba speciální kategorie, kterou lze ověřit na DED portále nebo přímo na trade licenci, kterou vám agentura musí umět ukázat.

Co od dobrého makléře očekávat

• Jasnou prezentaci BRN bez vyptávání.
• Znalost konkrétních dat o projektu, jako je RERA number, escrow banka, platební plán. Ne jen brožuru a vizualizace.
• Ochotu poslat fotografie, videa nebo virtuální prohlídky hotových projektů téhož developera.
• Průhlednou informaci o provizi: kdo ji platí a v jaké výši.
• Pochopení pro vaše tempo. Dobrý makléř nevyvíjí tlak na rychlý podpis.
• Ochotu akceptovat, že si vezmete druhý názor nebo necháte smlouvu projít nezávislým právníkem.

5. Ověření právních a daňových partnerů

Nákup nemovitosti v Dubaji obvykle není jen o makléři a developerovi. Pokud řešíte daňovou strukturu (osobní vlastnictví vs. UAE firma), závěť podle dubajského práva nebo založení free-zone společnosti, budete pracovat s dalšími specialisty. Tyto partnery je potřeba ověřit stejně pečlivě jako makléře, s jedním specifickým nebezpečím navíc.

V našem procesu pracujeme s prověřenými specialisty. Každý partner, kterého klientovi doporučujeme, má příslušnou trade licenci, konkrétní zkušenost s klienty ze střední Evropy a doložitelné reference. Konkrétní jména sdílíme při konzultaci. Detaily o daňových partnerech v K8 Daně a právní struktury.

Klíčový princip: licence kryje konkrétní činnost

Každá firma v Dubaji má trade licenci, na které je uveden seznam povolených podnikatelských aktivit. Licenci lze vyžádat a firma by ji měla běžně ukázat. Je to standardní obchodní praxe, ne invazivní požadavek. Na licenci je vidět, kdy byla firma založena, jak dlouho působí na trhu a co smí reálně dělat.

Tady je nejdůležitější varování, které v této oblasti slyšíme od ověřených daňových expertů. Dávejte pozor na firmy, které mají licenci pouze na realitní zprostředkování, ale zároveň nabízejí daňové nebo právní poradenství. Daňové poradenství vyžaduje jinou kategorii licence, typicky tax consultancy, auditing services, management consultancy nebo konkrétní právní specializaci. Pokud firma s realitní licencí radí v daních, jedná mimo svůj licencovaný rámec. V SAE je to nejen neprofesionální, ale také právně problematické. Klient nemá žádnou vymahatelnou odpovědnost, pokud mu taková firma poradí špatně.

Co u daňových a právních partnerů kontrolujeme

• Trade licenci s uvedením aktivit, které odpovídají poskytované službě (tax, audit, legal consultancy, corporate services).
• Datum založení a délku působení na trhu. Specialisté s 5 a více lety zkušeností v UAE regulaci mají jinou úroveň znalostí než nováčci.
• Specializaci na region, ze kterého klient přichází. Daňová optimalizace mezi ČR a SAE je jiná než mezi Indií a SAE.
• Schopnost propojit s odborníkem v domovské zemi. CZ nebo SK daňový pohled je stejně důležitý jako UAE strana. Ideální partner aktivně doporučí paralelní ověření na české straně.
• Průhlednou cenotvorbu. Seriózní partner dává písemnou nabídku s rozpadem služeb a cen, ne jen ústní dohodu.

6. Red flags a pravidlo součtu

Jednotlivé varovné signály se občas dají vysvětlit. Ale když se u jednoho obchodu sejdou dva, tři nebo více, pravděpodobně je něco strukturálně špatně. Následující seznam doplňuje red flags z K5 o signály specifické pro DD proces.

• Makléř odmítá poskytnout BRN nebo se k otázce vrací s výmluvami.
• Projekt není v Dubai REST dohledatelný nebo tam nemá viditelný escrow status.
• Neobvykle nízká cena oproti srovnatelným projektům v okolí (více než 15 % pod průměrem v dané lokalitě).
• Nátlak na podpis „dnes" nebo „zítra". Argumenty „poslední jednotka za tuto cenu", „zítra se zdražuje" nebo „další investor má rezervaci".
• „Guaranteed rental yield" 10 % a víc v marketingovém materiálu. Obvykle jde o marketingovou zkratku (platí 1 až 2 roky a pak končí), nebo je garantovaný výnos zakalkulován do vyšší kupní ceny.
• Neprůhledný platební kalendář. Splátky bez vazby na konkrétní milníky stavby, nebo odmítnutí dát písemný harmonogram předem.
• Peníze mají směřovat na firemní účet developera, ne na regulovaný escrow účet. Okamžitý důvod odstoupit.
• Developer odmítá poskytnout podklady z dokončených projektů (fotografie, videa, virtuální prohlídky).
• Trade licence firmy není k nahlédnutí, nebo obsahuje činnosti, které nesedí s tím, co firma dělá.
• „Distress deal", tedy naléhavá nabídka, že někdo musí rychle prodat. Tyto inzeráty jsou v drtivé většině jen agresivní marketing, realita za nimi obvykle není. Pokud vás oslovuje někdo neznámý s „jedinečnou nabídkou", vyžádejte si nezávislou DD, než cokoli podepíšete.

Stažení: 50-bodový DD checklist

Naši interní pre-purchase due diligence metodiku jsme zveřejnili jako samostatný, tisknutelný dokument. Obsahuje 50 bodů rozdělených do šesti sekcí (projekt, developer, smlouva a escrow, makléř, právní a daňoví partneři, specifika off-plan). Každý bod má checkbox pro postupné odškrtávání a kritické body jsou barevně odlišené.

Můžete si ho otevřít v prohlížeči, vytisknout ho nebo uložit jako PDF přímo z prohlížeče (Soubor, Tisk, Uložit jako PDF). Vezměte si ho s sebou na každou schůzku. Pokud byste k libovolnému bodu potřebovali doplňující podklady nebo vysvětlení, stačí se na nás obrátit.

Otevřít 50-bodový checklist →