Největší mýty, které českým investorům škodí. Golden Visa není daňová rezidence, zahraniční s.r.o. nemůže vlastnit dubajský byt a UAE firma začíná dávat smysl až od určitého ročního zisku z nájmu. Čísla a pravidla rovnou od daňových expertů, se kterými spolupracujeme.
Daně a právní struktury jsou oblast, kde českým a slovenským investorům nejčastěji dochází k zásadním omylům. Typický scénář vypadá tak, že klient získá Golden Visa, začne vlastnit byt v Dubaji a je přesvědčen, že daně má tím pádem vyřešené. Realita je bohužel komplexnější. Dokud zůstáváte českým daňovým rezidentem, danění nájmu řešíte v ČR, bez ohledu na to, že v Dubaji se z nájmu nic neodvádí.
Tato kapitola je naše orientační mapa. Ukážeme vám pět věcí, které by měl každý investor vědět, než něco podepíše. Kdy je Golden Visa skutečně Golden Visa a kdy je to jen pobytová karta bez daňového efektu. Kdo může právně vlastnit byt v Dubaji a proč na tom záleží. Kde je break-even bod, od kterého začne mít smysl kupovat byt přes UAE firmu místo na osobu. Jaké jsou tři typy firem ve Spojených arabských emirátech a jak dlouho trvá založit firmu, vyřídit víza a otevřít bankovní účet. Proč by si každý zahraniční vlastník nemovitosti v Dubaji měl zaregistrovat lokální závěť.
Hlavním podkladem pro tuto kapitolu jsou rozhovory s našimi expertními partnery, kteří se specializují na zakládání UAE firem, rezidenční víza a nastavení daňových struktur pro klienty ze střední Evropy. Řada konkrétních principů, které v kapitole uvedeme, pochází přímo z praxe těchto partnerů.
Tato kapitola slouží k tomu, abyste věděli, jaké otázky klást svému daňovému poradci, a abyste rozpoznali zjevné mýty. Nenahrazuje daňové poradenství a není právní stanovisko. Pro konkrétní situaci vždy doporučujeme konzultaci jak s českým nebo slovenským daňovým poradcem, tak s kvalifikovaným odborníkem v SAE. Oba pohledy jsou potřeba, protože žádný jeden poradce nepokryje obě jurisdikce najednou.
Toto je největší a nejčastější omyl, se kterým se u klientů setkáváme. Logika, kterou slyšíme, obvykle zní takto: „Koupil jsem byt, mám Golden Visa, jsem tedy rezident v Dubaji, kde nejsou daně, takže se mě české zdanění netýká." Tato věta je bohužel špatně ve všech třech krocích.
Golden Visa je v první řadě pobytové oprávnění. Dává vám legální přístup do Spojených arabských emirátů na 10 let, možnost otevřít osobní bankovní účet, sponzorovat rodinu a volně cestovat. To jsou cenné výhody, ale žádná z nich automaticky nezakládá daňovou rezidenturu. Emirátský úřad samotný řekne, že „rezidenční víza jsou předpoklad, nikoli podmínka, pro získání daňové rezidence".
Aby se český občan stal reálně daňovým rezidentem Spojených arabských emirátů, musí splnit čtyři podmínky, které se testují spolu, ne zvlášť:
Pouze pokud splňujete všechny čtyři body současně, můžete požádat o Tax Residency Certificate od Federal Tax Authority a skutečně tvrdit, že jste daňovým rezidentem SAE. Toto potvrzení je dokument, který české finanční správě doložíte, že od určitého data přestáváte být českým daňovým rezidentem. Bez něj nic z toho, co jste za Golden Visa zaplatili, české zdanění neovlivňuje.
Pokud zůstáváte českým nebo slovenským daňovým rezidentem, platíte daň z celosvětových příjmů v domovské zemi. To zahrnuje i nájem, který dostáváte z dubajského bytu, a to i v okamžiku, kdy je výplata provedena z dubajské banky do AED. Smlouva o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a SAE řeší, abyste neplatili dvakrát, ale daňovou povinnost v ČR tím neodstraní, protože v Dubaji se z osobního vlastnictví bytu žádná daň neplatí. Dubajský nájem je v praxi plně zdaňován v ČR.
Řada klientů se ptá, zda se tomu dá nějak vyhnout. Odpověď je: ano, ale jen dvěma legitimními cestami. Buď se skutečně přestěhujete do Dubaje a splníte čtyři podmínky rezidence, nebo strukturujete nákup přes UAE firmu, která se stává sama daňovým rezidentem v SAE. Druhá možnost je to, čím se zabývá zbytek této kapitoly.
Druhý zásadní fakt, který řada klientů neví, se týká samotné otázky, kdo se může stát vlastníkem dubajského bytu. Zákon o nemovitostech v emirátu Dubaj říká, že nemovitost může v designated freehold zones vlastnit pouze fyzická osoba nebo společnost registrovaná ve Spojených arabských emirátech. Jiné kombinace nejsou možné.
Pokud byt vlastní UAE firma, z tohoto bytu nelze žádat o Golden Visa, ani kdyby hodnota byla 10 milionů AED. Program Golden Visa se vydává výhradně fyzickým osobám, a to i v případě investorské varianty vázané na nemovitost. Pokud tedy Golden Visa potřebujete nebo ji chcete, musí být aspoň jedna nemovitost v osobním vlastnictví.
Menší a nenápadná výhoda: pro dosažení prahové hodnoty 2 miliony AED u 10leté Golden Visa lze v rámci Dubaje kombinovat více nemovitostí stejného vlastníka. Nemusíte mít tedy jeden byt za 2 miliony, můžete mít dva menší byty, každý za 1 milion, a splňovat podmínku na základě jejich součtu. Pravidlo platí pro nemovitosti v emirátu Dubaj, u ostatních emirátů se pravidla mohou mírně lišit.
Otázka, která nás od klientů nejčastěji zajímá, zní: má smysl kupovat byt na fyzickou osobu, nebo skrze UAE firmu? Odpověď není černobílá, záleží na tom, kolik byt reálně vydělává a co s ním plánujete.
Níže uvedený graf ukazuje, kolik byste při různém ročním zisku z nájmu (v USD) reálně vydali na daních a správě firmy, pokud byt držíte buď osobně jako český daňový rezident, nebo přes UAE mainland firmu. Graf záměrně používá zjednodušené předpoklady, abychom zvýraznili princip. Skutečná čísla pro váš případ propočteme v kalkulačce Tax Simulator, kterou připravujeme.
Při nízkém zisku (10 až 30 tis. USD ročně) je osobní vlastnictví levnější, protože nenesete žádné náklady firmy. Český daňový odvod v těchto pásmech je nižší než roční fixní náklad UAE firmy. Jakmile ale zisk překročí zhruba 53 tis. USD, poměr se otočí. Od tohoto bodu firma začne šetřit víc, než stojí, a výhoda s rostoucím ziskem roste, protože SBR drží daň na 0 % až do 100 tis. USD. Nad 100 tis. USD začíná 9 % korporátní daň z částky nad prahem, ale výhoda firmy stále trvá.
Ne vše se dá rozhodnout jen ročním ziskem. Existuje několik situací, kdy i pod break-even firma dává smysl:
Naopak pokud kupujete jeden byt na dálku, počítáte s ročním ziskem z nájmu v řádu 20 až 40 tis. USD a nemáte plán dalších investic, osobní vlastnictví je jednodušší a levnější. Naše doporučení pro tento profil klienta: nekomplikovat a danit v ČR.
Pokud vám propočet vyšel ve prospěch firmy, zbývá vybrat typ. Ve Spojených arabských emirátech existují tři základní formy obchodní společnosti, každá s jinou logikou, jinými omezeními a jinou cenou.
| Kritérium | Mainland | Free zone | Offshore |
|---|---|---|---|
| Kde může podnikat | Celé SAE, včetně obsluhy místního trhu | V rámci vlastní free zone a se zahraničím, nikoli s UAE mainland trhem | Mimo SAE |
| Korporátní daň | 0 % do 100 tis. USD zisku, pak 9 % | 0 % pokud splněny 4 podmínky, jinak 0 % do 100 tis. USD a pak 9 % | Neuplatňuje se, ale obvykle nepoužitelná |
| Povinný audit | Ano u větších firem, doporučený vždy | Povinný pro nulový režim | Neaplikovatelný |
| Firemní bankovní účet | Lze otevřít | Lze otevřít | V praxi nelze otevřít, což ji činí nevyužitelnou |
| Může vlastnit nemovitost | Ano | Ano | Technicky ano, prakticky bez banky nesmyslné |
| Orientační roční náklad | 5 až 10 tis. USD | 8 až 15 tis. USD (substance + office) | 2 až 4 tis. USD (ale bez banky) |
| Typický účel | Držení nemovitostí, obchod s UAE trhem, provoz služeb v Dubaji | Mezinárodní obchod, IP holding, kvalifikované služby | Historicky majetkový holding, dnes už prakticky mrtvá |
Slovo „offshore" bylo v devadesátkách i dvoutisících sexy a řada klientů stále do Google zadává „offshore Dubaj". Realita je taková, že offshore firma v SAE dnes nemá smysl pro běžného investora. Důvod je jednoduchý: bankovní účet pro offshore firmu vám v Dubaji žádná banka neotevře. Bez účtu nezaplatíte daně, nepřijmete nájem, nevyplatíte dividendy. Pokud tedy v rešerši narazíte na poradce, který vám offshore strukturu prodává jako levnou cestu, jděte jinam.
Hlavní lákadlo free zone firem je nulové korporátní zdanění i nad práh Small Business Relief. Reklama to prezentuje jako „0 % daň v Dubaji", ale realita má čtyři podmínky, které se testují dohromady a ne jednotlivě:
Pro běžného investora, který v Dubaji drží jeden až tři byty a nedělá jinou obchodní činnost, je free zone 0 % režim prakticky nedosažitelný a vyplatí se raději mainland firma s využitím Small Business Relief. Free zone začne dávat smysl teprve ve chvíli, kdy máte i jinou obchodní aktivitu (např. IT služby pro zahraniční klienty), která splňuje qualifying activity, a nemovitosti jsou jen doplněk.
Pokud se rozhodnete pro UAE firmu, celý proces od prvního rozhodnutí k plně funkčnímu firemnímu účtu trvá obvykle 5 až 10 týdnů. Níže je přehledná časová osa, jak to typicky probíhá, a co v jednotlivých krocích musíte udělat vy.
Pro otevření korporátního bankovního účtu musíte jako vlastník firmy mít rezidenční víza a Emirates ID. V této fázi je nutná vaše osobní přítomnost v Dubaji. Proces zahrnuje:
Specializovaní provideři umí celý proces zrychlit na 12 až 48 hodin za expresní příplatek, což je cenné pro klienty, kteří nemohou zůstat v Dubaji déle než pár dní. Standardní průběh bez expresu je 10 až 14 pracovních dní.
Toto je nejdelší a nejméně předvídatelná část procesu. Dubajské banky mají přísné compliance a KYC pravidla a „banka si vybírá vás", ne naopak. Důvody, proč se proces protáhne:
U jednoduchých případů (česká fyzická osoba, neregulovaná činnost, neutrální obchodní partneři) je 3 až 4 týdny realistické. U složitějších 4 až 6 týdnů a ve výjimečných případech 4 až 5 měsíců. Zkušený provider ví, s jakou bankou předjednat konkrétní typ firmy už před samotnou registrací, a tím úspěšnost výrazně zvyšuje. Zkušení provideři dosahují velmi vysoké úspěšnosti otevření účtu, protože banku vybírají podle profilu klienta, ne náhodně.
Jakmile je bankovní účet funkční, provider firmu registruje k UAE VAT (pokud obrat přesahuje 375 tis. AED ročně) a ke korporátní dani (povinnost pro všechny). Od tohoto okamžiku běžně také zavádí účetnictví, které je v SAE povinné pro všechny obchodní společnosti. Pro držení nemovitostí je účetnictví poměrně jednoduché a nestojí enormní peníze, ale je to průběžný náklad, který se musí vejít do kalkulace.
Pro praktické použití jsme připravili samostatný checklist, který prochází všechny kroky od přípravy dokumentů po první účetní závěrku. Stáhnutelný a k tisku. Otevřít checklist založení UAE firmy →
Téma, které konkurence v českých průvodcích obvykle přeskočí nebo zmíní jen okrajově. Přitom jde o jednoduchý, levný úkon, který dokáže rodině ušetřit měsíce právních komplikací v případě, že vlastník bytu náhle zemře.
Legislativa Spojených arabských emirátů se historicky opírá o islámské právo. To se projevuje i v dědickém řízení. Pokud zahraniční vlastník nemovitosti v Dubaji zemře bez platné registrované závěti, na dědické řízení se může (a v řadě případů aplikuje) použít právo Šária. To znamená:
Pro českou nebo slovenskou rodinu to znamená, že pokud zemřete bez lokální závěti, vaše rodina se může ocitnout v procesu, kde bude potřebovat lokálního právníka, několik měsíců vyjednávat s dubajskými soudy a obcházet banky, než se dostane k vašim penězům a k bytu. V extrémních případech může byt skončit částečně v rukou příbuzných, na které jste nikdy nepomysleli.
Naštěstí existuje jednoduché a levné řešení. Lze sepsat závěť podle místních předpisů, s deklarací „nejsem muslim a nepřeji si, aby byla na mou pozůstalost aplikována Šária", a zaregistrovat ji u místního soudu. Pro expaty existují dvě cesty:
Obě varianty stojí jednorázově v řádu 5 až 10 tis. AED (cca 30 až 60 tis. Kč), včetně poplatku za registraci. Oproti potenciálním komplikacím po smrti vlastníka je to zanedbatelná částka. Český nebo slovenský závěť v tomto kontextu nefunguje, protože dubajské soudy ho neakceptují jako dostatečný doklad pro vynětí z Šária. Potřebujete přímo lokální dokument.
Ideálně hned po získání Title Deed, tedy po handoveru bytu. Ale lze kdykoli později. Naši klienti, kteří nemovitost v Dubaji drží déle než rok a závěť ještě nemají, bývají překvapeni, jak rychle se to dá vyřídit a jaký klid to přinese rodině. Pro řešení závěti vám v rámci naší spolupráce doporučíme partnera, se kterým máme zkušenost.
Daňové a právní poradenství v Dubaji je tržní segment, ve kterém se daří všem, od špičkových mezinárodních firem po provedery bez jakékoliv kvalifikace. Rozpoznat rozdíl není triviální, protože oboje se může prezentovat stejně profesionálně.
Naši partneři opakovaně zdůrazňují, že v SAE existují provideři, kteří mají trade licenci na „zprostředkování" nebo „poradenství obecné", ale fakticky poskytují daňové poradenství bez kvalifikace nebo bez licence Tax Consultancy od Federal Tax Authority. Poskytování rad o daních bez této licence je v principu porušení předpisů a klient, který se takovou radou řídí, jde do rizika.
Stejný princip aplikujeme i na sebe. BuyDubai je realitní kancelář, ne daňový poradce. V tomto průvodci vám dáváme orientaci, která vám pomůže klást správné otázky, ale konkrétní strukturu a daňová stanoviska přenecháváme kvalifikovaným odborníkům. Pokud vám kterákoliv realitní kancelář nebo makléř říká „postavíme vám firmu a vyřešíme daně", aniž by vás posílali ke skutečnému daňovému poradci, je to varovné znamení.
Správné nastavení daňové struktury pro českého investora v Dubaji téměř vždy vyžaduje dva paralelní pohledy:
Řada klientů dělá tu chybu, že se spolehne jen na jeden pohled, typicky na UAE provedera, a rok nebo dva později zjistí, že v ČR měl další povinnosti, které nesplnil. Na druhé straně samotný český daňový poradce bez UAE kontaktu často chybí detaily SAE předpisů, které se v posledních letech rychle mění.
V BuyDubai neprovádíme daňové poradenství, ale klientovi pomáháme tím, že ho propojíme s relevantními partnery a předjednáme základní otázky, aby neplatil za poradce, který se bude nakonec ptát na to, co jsme už zjistili. U každého nákupu klientovi na vyžádání doporučíme UAE daňového specialistu a případně zajistíme i kontakt na českého poradce se zkušeností s dubajskými nemovitostmi. Konzultaci si klient platí přímo u poradce, my za zprostředkování nebereme provizi, abychom neměli konflikt zájmů.
Pět otázek, cca dvě až tři minuty. Testuje největší mýty, rozhodovací body a klíčová čísla z této kapitoly.
1. Klient koupil v Dubaji byt za 3 mil. AED, získal 10letou Golden Visa a je přesvědčen, že tím přestává být českým daňovým rezidentem. Rodina zatím nadále žije v Praze, děti chodí do pražské školy a klient do Dubaje cestuje čtyřikrát za rok na jeden až dva týdny. Je přesvědčení správné?
2. Klient uvažuje o nákupu bytu v Dubaji přes svou pražskou s.r.o., aby ho držel jako firemní aktivum. Je to možné?
3. Klient plánuje nákup jednoho studia v Dubaji za 3 mil. Kč, očekávaný roční čistý zisk z pronájmu je cca 25 tis. USD. Zvažuje, jestli byt držet osobně, nebo založit UAE firmu. Co dává smysl?
4. Které čtyři podmínky musí UAE free zone firma splňovat současně, aby mohla využít 0 % korporátní daň nad rámec Small Business Relief?
5. Český vlastník bytu v Dubaji sepsal v Praze závěť u notáře, ve které dubajský byt odkazuje manželce. Je toto dostatečné opatření pro to, aby se na jeho pozůstalost v Dubaji neuplatnilo právo Šária?
Rezervujte si nezávaznou konzultaci, projdeme to přímo s vámi a navážeme doporučení na vaši konkrétní situaci.
