Příloha ke kapitole 9 SPA kontrolní checklist

SPA kontrolní checklist

Třicet bodů, které projít u každého draftu Sales & Purchase Agreement před podpisem. Body označené kritické musí být jednoznačně v pořádku, ostatní slouží jako silná orientace. Pokud některý bod neumíte odškrtnout, ptejte se nebo nám dejte vědět.

Pro klienty BuyDubai: tuto kontrolu provádí náš tým u každého SPA, které klientovi posíláme k podpisu. Checklist je sdílený pro vaši transparentnost, pro vlastního právníka jako základ nezávislé kontroly nebo pokud si chcete situaci projít souběžně s námi. Pokud k jakémukoli bodu potřebujete doplňující podklady, stačí se zeptat.

A · Identifikace 5 bodů

1. Jednotka je ve smlouvě jednoznačně identifikovaná (projekt, budova, patro, číslo bytu, plocha v sqft, floor plan jako příloha). kritické
2. Jméno developera a RERA project number ve smlouvě se shodují s údaji v Dubai REST. kritické
3. Moje identifikační údaje (jméno, pas, datum narození, adresa) jsou uvedeny přesně tak, jak je chci mít na Title Deedu. Žádné překlepy.
4. Pokud kupuji přes UAE společnost, ve smlouvě jsou správně identifikovány firma, trade licence i oprávněný podepisující. kritické
5. Vím, zda kupuji jako fyzická osoba nebo přes firmu, a rozhodnutí mám vědomé. Detaily v K8.

B · Cena, platby a escrow 7 bodů

6. Celková cena v AED je ve smlouvě jednoznačně uvedena včetně rozpadu „co je v ceně".
7. Platební kalendář je vázaný na konkrétní stavební milníky (construction-linked), ne jen na kalendářní data. kritické
8. Bankovní údaje pro všechny platby ve smlouvě jsou escrow účty, ne firemní účet developera. kritické
9. Escrow účty se shodují s údaji v Dubai REST u projektu do posledního znaku. kritické
10. Pokud projekt nabízí post-handover payment plán, mám ho jako samostatnou přílohu s jasnými splátkami a úrokem (pokud je).
11. Sankce za mé zpoždění s platbou jsou přiměřené a mají definované lhůty (typicky 30 až 60 dní od upomínky).
12. Rozumím, co se děje s mými dosud složenými penězi při případné výpovědi smlouvy.

C · Delivery date a penalty 5 bodů

13. Datum handoveru je ve smlouvě konkrétně uvedeno. kritické
14. Grace period developera je definovaná (typicky 12 měsíců) a vím přesně, odkdy začínají kompenzace.
15. Kompenzační mechanismus za zpoždění nad grace period je ve smlouvě explicitně definovaný (procenta z ceny za měsíc, nebo jiná forma).
16. Force majeure klauzule má uzavřený výčet konkrétních událostí (ne široké „jakékoli okolnosti mimo kontrolu developera"). kritické
17. Mám rezervu v cashflow na 6 až 12 měsíců zpoždění oproti plánu. Detaily v K3.

D · Snagging a garance 5 bodů

18. Právo na snagging před převzetím je ve smlouvě explicitně uvedeno. kritické
19. Lhůta na snagging inspekci je přiměřená (typicky 7 až 14 dní od oznámení o připravenosti k převzetí).
20. Developer má ve smlouvě povinnost odstranit zjištěné vady na své náklady, s definovanou lhůtou (typicky 30 až 60 dní).
21. Znám rozsah post-handover garance (structural warranty, obvykle 10 let u strukturálních vad, 1 rok u vnitřního vybavení a instalací).
22. Mám přístup ke specifikaci materiálů a kompletace (konkrétní značky a modely, ne jen „high-end").

E · Poplatky, převod a Title Deed 5 bodů

23. Smlouva explicitně uvádí, kdo platí DLD transfer fee (4 % z ceny).
24. Smlouva uvádí rozložení dalších poplatků (trustee office, NOC, admin, agent). Celkovou sumu znám předem. Detaily v K7.
25. Vím, kdy a jak se vystaví OQOOD (Initial Contract of Sale) po první splátce a podpisu.
26. Vím, kdy a jak se vystaví plnohodnotný Title Deed (typicky při handoveru po doplacení).
27. Mám přístup ke smlouvě v angličtině s dostatkem času na čtení (minimálně 48 hodin před podpisem), případně s českým překladem na vyžádání.

F · Power of Attorney (pro nákup na dálku) 3 body

28. Pokud nakupuji na dálku, mám připravený Power of Attorney s jasně vymezeným rozsahem, ověřeným u notáře v ČR nebo SK a apostilovaným.
29. PoA je legalizován v SAE a přeložen do arabštiny u soudně ověřeného překladatele.
30. Zmocněnec, kterého jsem v PoA určil, je buď nezávislý licencovaný právník v Dubaji, nebo ověřený člen týmu BuyDubai. Mám na něj přímý kontakt.